538 英畝已取得開發權土地，鄰近公用事業與基礎設施
具高度發展潛力的用地
本基地具備發展資料中心、電池儲能系統 (BESS)、製造與物流設施、再生能源與太陽能，以及總體規劃社區等多元用途的條件。
開發核准與彈性（選擇價值）
可透過 Overlay 規劃推進資料中心／工業用途。現有 CPA 已核准 2,091 戶住宅，以及零售、教育與休閒用途。
策略區位
本案位於 Buckeye 非建制地區（可選擇併入市界），距連接 I-10 與 I-8 的 SR-85 以西約 5 英里，並鄰近未來 I-11 走廊。
位於 AMA 管理區之外
水資源政策限制較少，開發規劃更具彈性。
鄰近電力基礎設施與具優勢的併網排程
電力供應可延伸至基地邊界。基地鄰近雙 500 kV 輸電線及高壓天然氣管線，並位於可支援大型用電需求的公共電力區 (ED8)。
可擴充性
具備分期開發數百 MW 級超大規模 AI 園區的潛力，並可規劃建置場內微電網 (on-site microgrid)。
區域發展動能
都市邊緣開發與工業成長雙向推進的格局，使本基地兼具大面積土地的規模優勢，以及鄰近既有都市與基礎設施的區位優勢。持續擴充的基礎設施正帶動西谷前所未有的成長。
亞利桑那州優勢
親商環境與策略區位；天然災害風險較低；具稅務效益的獎勵方案；電網可靠且再生能源占比持續提升。
Buckeye 成長動能
Buckeye Tech Corridor 及鄰近大型基地的開發活動，反映此區域市場對大面積、土地使用具彈性且鄰近公用事業基礎設施之園區的需求。
基礎設施擴充
輸電系統擴建及區域天然氣輸送能力規劃正配合資料中心需求成長持續推進。
AI 與資料中心開發
大型園區專案申請印證市場對大面積、具備併網條件之園區的需求與投資邏輯。
政策支持
偏向促進成長的審批政策有利於關鍵基礎設施開發；相較之下，其他次級市場已開始對資料中心開發採取更多限制。
機構資本活動
西谷土地交易日益由投資機構主導。計畫性土地整合與合資架構逐漸普遍，機構資本亦正以大型規模進行投資評估與承作。
多元開發路徑
可隨市場條件變化，保留朝最高最有效使用方向調整的開發彈性。
本案具備高度開發彈性及有利的基礎設施條件，可創造多元價值路徑。主要規劃方向為資料中心開發，並受惠於鄰近公用事業基礎設施、位於市界之外，以及隨走廊發展所帶來的先行布局優勢。
超大規模資料中心
(Hyperscale Data Center)
可分期開發數百 MW 至 GW 級的大型園區，結合大規模電力供應與天然氣及／或再生能源，並善用本案有利的電力容量與併網排程條件。
再生能源
(Renewable Energy / BESS)
可建置大型太陽能發電及電池儲能系統 (BESS)，具備直接併網能力，並可與資料中心設施共同設置。
製造／物流
(Manufacturing / Logistics)
適合發展大型製造、配送及物流設施，交通區位優越，鄰近 I-10、I-8 等東西向主要運輸幹道，以及未來規劃的 I-11 南北向走廊。
總體規劃社區
(Mixed-Use Community)
Insignia Estates 已取得相關 CPA 開發核准，可規劃住宅、零售及休閒設施，包含 2,091 戶住宅，以及零售與相關配套設施。
獨特優勢
既有 MPC 開發核准
現有 CPA 與 PAD/RUPD 已核准 2,091 戶住宅，以及相關零售、教育與休閒用途。可透過郡級 Overlay 規劃推進資料中心及工業等替代用途的開發條件。
位於 AMA 管理區之外
相較於受 AMA (Active Management Area) 規範的區域，本案所受的水資源政策限制較少，水資源取得與開發規劃亦較具彈性。
鄰近 500 kV 輸電基礎設施
基地位於 APS Cotton Transmission Corridor，北側緊鄰雙 500 kV 輸電線，Jojoba 500 kV 變電站位於基地以東約 5 英里，可支援大型用電需求的併網評估。
電力供應：具優勢的併網排程與定價機制
透過 Electrical District 8 (ED8) 電力區模式取得公共電力，可為大型用電需求提供具競爭力的解決方案及執行條件。相較於容量受限的 Investor-Owned Utility (IOU) 併網排程／費率模式，ED8 採用不同的電力容量取得途徑、方案架構及定價機制。*
鄰近天然氣基礎設施
鄰近高壓天然氣管線，可供評估主電源 (prime-power) 及表後 (behind-the-meter) 自有發電方案。*
光纖網路擴充
ADOT 規劃於 SR-85 沿線建置及升級光纖路由（連接 I-10 與 I-8 / Gila Bend），可作為未來橫向光纖連接擴充的基礎。
* 近期 ACC 選址案件顯示，公共電力區可在與大型資料中心相關的發電專案中扮演關鍵中介角色，並可能在法規明確性、併網排程效率及政策層面的可接受性方面提供優勢。Insignia 位於 ED8 轄區，可能具備類似的先行布局優勢，但仍須視個別專案進行公用事業、法規及併網相關盡職調查。
基地位置
基礎設施鄰近關係
基地特色
臨路條件與出入管理
基地緊鄰 Old U.S. Highway 80，南側運河形成天然邊界。可規劃管制出入口及安全管制範圍，以符合高安全性營運設施的需求。
安全距離與緩衝空間
538 英畝的基地規模可提供充足的安全距離與隔離空間，並保留分期擴建的彈性。北側的 State Trust Land，可作為基地與電力走廊之間的緩衝區。
周邊土地使用
周邊土地用途包括農業、再生能源專案、新興工業與物流設施，以及區域公用事業基礎設施，整體土地使用與本案開發方向相容，有助於後續開發。
地形與土壤
北側地塊為原生沙漠地形，南側地塊則包含既有農地及一口水井。整體地形適合規劃大面積建築用地，但仍須經地質及土壤工程評估確認。
所有權與控制
六筆相連地塊由單一業主持有，可降低土地整合的複雜度。
未來 I-11
鄰近未來 I-11 南北向貨運幹道，可連接 Phoenix、Las Vegas 與 Mexico。
電力基礎設施
併網能力分析 (Interconnection Capabilities Analysis; K. R. Saline & Associates，2025/8/28)
位於 Palo Verde Hub 與 Gila River Generating Station 之間，並位於亞利桑那州 500 kV 環狀輸電網範圍內。
輸電／併網
- 500 kV 併網方案包括接入基地北側一條或兩條 Jojoba–Hassayampa 500 kV 輸電線。
- 另一方案為直接併接至基地以東約 5.3 英里的 Jojoba 500 kV 變電站。
- 可由多元發電資源供電，包括核能、太陽能／儲能、風力及天然氣。
輸電線額定容量與容量裕度 (Line Ratings & Headroom)
- 相關 500 kV 輸電線在基準情境下的負載率較低，可支援大型用電需求的併網評估。
- 雙迴路 (double-circuit) 方案可為供電規劃提供額外備援。
（具體線路額定值及基準負載指標可依要求提供。）
電力樞紐與未來供電能力
APS Cotton Transmission Corridor 專案：新建及重建超過 100 英里的 230 kV / 500 kV 輸電線，串聯多座既有及新設變電站，以提升供電能力，並增加大型用電專案的併網選擇。
天然氣基礎設施－供應容量持續擴充
鄰近天然氣管線
- 鄰近主要天然氣管線 (Transwestern / El Paso)。
- APS 與 SRP 已取得 Transwestern「Desert Southwest」擴建計畫的天然氣管輸容量。
天然氣輸送能力提升
- 擴建計畫預計至 2029 年新增至少 2.3 Bcf/d（十億立方英尺／日）的輸送能力，以因應持續成長的資料中心電力需求。
- 隨著區域持續發展，新增的輸送容量可支援更多穩定供電資源，並提升大型用電需求的供應可靠性。
可靠性與可調度電力支援
- 可評估穩定且可調度的發電方案，與太陽能／BESS 形成互補。
- 提供可調度電力途徑，以支援韌性規劃及尖峰季節限制因應。
自有發電與併網選項
- 因鄰近相關基礎設施，可評估採用表後 (behind-the-meter) 供電方案，例如往復式引擎、LM 級燃氣渦輪機、CHP（熱電共生）及 BESS 混合系統，以支援分期供電、韌性及黑啟動規劃。
- 仍須由買方進行盡職調查，並與公用事業單位協調、取得空氣品質許可及其他適用法規核准。
資料中心應用情境
（示意）
電力架構
電網 + 表後供電彈性
表前併網與表後供電方案。
備援／能源組合
買方可自行選擇備援等級 (N+1 → 2N) 及能源組合（公用電力、天然氣、柴油、再生能源 + BESS）。
開發流程可同步推進
併網研究與開發審批可並行進行。
分期開發（由買方決定）
可行性評估與開發審批
啟動可行性／群組 (cluster) 研究；並於提交開發審批申請的同時推進公用事業前期評估。
第一期－50–100 MW 等級
初期部署 2 × 50–100 MVA 變壓器，並配置場外／場內變電站基礎設施。
第二期－100–300 MW 等級
增加電力容量，並整合 50–300 MW BESS，用於削峰及電網服務。
園區規模 500+ MW
完整超大規模部署，可搭配主電源 (prime power；天然氣 + BESS) 及微電網能力。
水資源／冷卻
位於 Active Management Area (AMA) 之外，可為冷卻策略及專案設計提供較大彈性，但仍須符合適用的充足供水要求，並針對個別專案進行盡職調查。資料中心的用水強度顯著低於該地區歷史農業用途，尤其在採用閉環式、混合式或低用水冷卻策略時。
設計（由買方決定）
氣冷式系統
用水量極低，並可於極端天候期間搭配絕熱輔助 (adiabatic assist) 以提升運轉效率。
晶片直接液冷 (Direct-to-Chip Cooling)
針對高密度運算負載優化的先進 HPC/AI 冷卻方案，採用混合式閉環系統。
水中和營運 (Water-Neutral Operations)
完整的計量、回收再利用及抵換方案，與 ESG 永續架構一致。
用水與電力（PUE 目標 ⟷ 用水量 ⟷ ESG 定位）
光纖網路連接
區域骨幹網路位於可透過支線接入的合理距離內。State Route 85 (SR-85) 光纖走廊（Gila Bend ⟷ I-10）。
長途與都會區網路連接
區域長途骨幹及 Phoenix 都會區環網可提供網路接入點，具低延遲及具競爭力的 RTT，可支援雲端、AI/ML 訓練及邊緣運算工作負載（買方應自行確認目標、電信業者、延遲及 RTT）。
規劃中的網路升級
ADOT 規劃升級 SR-85 里程標 120–154 路段，以提升走廊網路容量及傳輸路徑的多元性。
韌性、備援與高可用性 (HA) 設計
基地配置可規劃雙路進線，並透過不同路徑連接不同骨幹網路，以提升備援與高可用性。
場內互聯
可預留用地設置 MMR／meet-me hut，隨容量擴充整合電信業者及交叉連接。
資料中心／工業開發審批方向
既有開發核准
現有 CPA (Insignia Estates MPC) 已核准 2,091 戶住宅，以及相關零售、教育與休閒用途，作為後續開發規劃的既有基礎。
土地使用規劃策略
透過較精簡的郡級 Overlay 規劃，並配合 Buckeye PAD/CMP 相關規範，逐步建立資料中心及工業用途採 By-Right 模式開發所需的規劃條件。
縮短開發時程
同步推進開發審批、前期工程及公用事業預先設計，以縮短關鍵作業時程，加快專案開發進度。
審批流程
前期諮詢 → 正式送件 → 公開聽證 → 最終核准；透過明確且可公開的核准條件，降低買方開發時程的不確定性。
市場訊號與可比案例
市場動態
西谷正快速發展為超大規模及 colocation 資料中心的重要聚落，吸引主要業者進行大額投資。以下概覽列示部分具代表性的資料中心專案及土地交易。
所列數據為依公開申報資料、交易報導、開發商／市府資料及第三方市場來源彙整之已報導／概略數值。土地交易時間於可取得資料時與面積一併列示。
交易方式與後續步驟
直接收購
移轉土地所有權及相關開發核准。
合資 (Joint Venture)
依專案里程碑分階段取得土地，並依里程碑安排風險與報酬共享。
盡職調查資料 (Due Diligence Package)
簽署保密協議 (NDA) 後，可於資料室查閱部分供參考之盡職調查資料，包括：
KRSA 併網能力分析、土地權屬文件 (Title)、CPA、PAD／RUPD、404、ALTA 測量報告、Phase I／II 環境評估報告、水資源研究、交通分析，以及 CLUP／規劃圖件，包括景觀、交通動線、公園及步道系統規劃。
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